维权干货 / 常见误区 + 避坑技巧

赵先生2019年婚前在南京江北新区购买一套房产，首付80万元（个人积蓄），贷款120万元，房产登记在赵先生名下。2020年赵先生与刘女士结婚，婚后双方共同还贷。2025年双方诉讼离婚，房产评估价值280万元，剩余贷款本金100万元。刘女士主张分割房产，赵先生认为房产是婚前个人财产不同意分割。

争议焦点

婚前首付、婚后共同还贷的房产，离婚时如何分割？

《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第78条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；协议不成的，法院可以判决该不动产归登记方，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由不动产登记一方对另一方进行补偿。即房产归赵先生，但需补偿刘女士婚后共同还贷及增值的一半。

办案思路

本案的难点在于补偿金额的精确计算。南耀律师分析认为计算公式为：补偿额=（婚后共同还贷本息÷2）+（婚后共同还贷对应的增值÷2）。具体数据：婚后5年共同还贷约30万元（含本息），房产从购买时200万元增值至280万元，增值率=280÷（80+120+贷款利息总额）。婚后共同还贷对应的增值=30万×增值率。经计算，刘女士应得补偿约18万元。庭审中，赵先生主张只还本金不还增值，法院依据司法解释规定否定了该主张。

处理结果

法院判决房产归赵先生所有，剩余贷款由赵先生偿还，赵先生补偿刘女士婚后共同还贷及对应增值共计18万元。

行业观察

婚前购房婚后还贷是南京离婚案件中最常见的房产争议类型。南京房价较高，房产往往占家庭资产的大部分，分割计算直接影响双方利益。业内人士指出几个常见误区：第一，很多人以为婚前买的房就是个人财产不用分——实际上婚后共同还贷部分及对应增值属于共同财产，必须补偿；第二，补偿不是"分一半房产"，而是"分婚后还贷及增值的一半"，金额远低于房产价值的一半；第三，增值率计算用的是"房屋现值÷（首付+贷款本息总额）"，不是简单的"现值÷购买价"。建议婚姻存续期间保留完整的还贷记录（银行流水），离婚时才能精确计算补偿金额。对于婚后双方共同首付或共同购房的，房产属于共同财产，原则上均分，与婚前购房婚后还贷的分割方式完全不同。